Thị trường bất động sản Mỹ diễn biến ra sao trong đại dịch Covid-19?

Trong chuyên đề Môi giới thời Covid-19 – Biến thách thức thành cơ hội, chuyên gia môi giới hàng đầu của Mỹ, Brian Icenhower đã nhận định, đại dịch không gây tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản Mỹ. Tuy vậy, theo cập nhật mới nhất của công ty môi giới Redfin về thị trường bất động sản tại Mỹ vào cuối tháng 4, hiện các đăng bán mới chưa có nhiều, nhu cầu mua bán nhà cũng ở mức thấp trong 5 năm qua. Cụ thể như thế nào, hãy cùng Rever tìm hiểu trong bài viết sau.

Bốn điểm chính của thị trường nhà ở Mỹ trong tuần này

1. (1) Nhu cầu mua nhà đang phục hồi nhanh chóng, chỉ giảm 15% so với mức trước đại dịch.

2. (2) Người mua lo lắng, nhưng vẫn tiếp tục chi tiền cho bất động sản. Giá tăng 1% so với năm ngoái và nhà giá rẻ đang bán đắt như tôm tươi.

3. (3) Các đăng bán mới tăng nhẹ từ ngày 13-4 nhưng vẫn có thể theo kịp nhu cầu mua nhà. Có khoảng 700.000 căn nhà được bán tại các thị trường của Redfin, đây là mức thấp trong 5 năm qua.

4. (4) Lãi suất thế chấp thấp, nhưng tín dụng vẫn còn thắt chặt. Bên cho vay đang yêu cầu các khoản thanh toán tiền mặt lớn, đặc biệt là khoản vay mua các ngôi nhà phân khúc cao cấp, khiến cho một số người phải tạm gác lại việc mua bất động sản.

Nhu cầu mua nhà tiếp tục tăng cao

Nhu cầu mua nhà tiếp tục có thêm bước tiến trong quá trình phục hồi sau đại dịch khi được ghi nhận tăng liên tiếp trong ba tuần. Sau khi giảm mạnh 34% hồi tháng 3, nhu cầu mua nhà hiện chỉ còn giảm 15% so với mức trước đại dịch Covid-19.

Báo cáo mới nhất của Redfin về nhu cầu mua nhà của khách hàng. Đơn vị: %

(Số liệu dựa trên tổng số khách hàng tiếp cận với các môi giới hoặc cộng tác viên của Redfin. Yêu cầu dịch vụ bao gồm: các yêu cầu trực tuyến để tham quan nhà, trao đổi với môi giới bất động sản về việc bán hoặc mua nhà).

Khi nền kinh tế chuyển biến tích cực, thị trường nhà ở sẽ phục hồi?

Trong khi nhu cầu mua nhà đang bắt đầu phục hồi ngày càng tích cực (theo mô hình chữ V), nhiều người bán và người mua đặt ra câu hỏi: điều gì sẽ xảy ra khi các bang dỡ bỏ lệnh cách ly tại nhà? Có chăng tình trạng hàng tồn kho mới từ những người đang cố gắng vượt qua đại dịch sẽ làm cho giá nhà giảm? Hoặc người bán sẽ đứng ngoài cuộc, trong khi người mua bị kích thích bởi lãi suất cực thấp, sẽ làm cho nhu cầu mua bất động sản trên thị trường tăng lên?

Cho đến nay, có một thực tế là các đăng bán mới và các giao dịch đang chờ xử lý gia tăng khiêm tốn. Trong vòng ngày 7 ngày (tính đến ngày 24-4), có gần 53.000 ngôi nhà mới được tung ra thị trường so với mức 48.000 được ghi nhận trong vòng 7 ngày (tính đến ngày 13-4). Đặc biệt, Redfin ghi nhận trong ngày 13-4, số lượng đăng bán mới đạt mức thấp nhất trong tháng 2 tháng qua. Lượng giao dịch đang chờ xử lý tăng từ dưới 31.000 trong vòng 7 ngày (tính đến ngày 13-4) lên con số 32.500 trong vòng 7 ngày (tính đến ngày 24-4).

Các đăng bán bất động sản và giao dịch đang chờ xử lý tăng khiêm tốn.

Mặc dù lượng đăng bán mới có sự gia tăng trong 2 tuần qua, tuy nhiên theo Redfin ghi nhận thì chỉ có gần 700.000 căn nhà được bán trên khắp nước Mỹ. Đây là mức tồn kho thấp nhất trong 5 năm qua.

Một số hàng tồn kho được tung ra thị trường có thể đến từ các nhà đầu tư “Buy and Hold” (một dạng đầu tư thụ động, mua và nắm giữ hàng). Kể từ khi bắt đầu đại dịch, Redfin đã thấy các chủ sở hữu dịch vụ Airbnb bất ngờ rao bán nhà của họ. (Airbnb là một thị trường cộng đồng cho việc đặt và cho thuê phòng, căn hộ, có trụ sở tại Silicon Valley, California được thành lập trong năm 2008).

Chưa hết, tuần này, nhiều dịch vụ cho thuê dài hạn cũng được rao bán trên thị trường. Theo Marshall Carey, một môi giới của Redfin tại Washington D.C cho biết, một số khách hàng đã quyết định đăng bán vì các sinh viên đại học thường thuê nhà của họ đã về nhà từ sớm. Tại Tacoma, Washington, một môi giới khác của Redfin là Amber Allin cũng cho hay, có nhiều khách hàng đang rao bán các bất động sản cho thuê dài hạn để giải phóng tiền mặt cho các khoản đầu tư khác bên ngoài kênh bất động sản.

Giá thành tăng nhẹ, nhà giá rẻ vẫn bán đắt như tôm tươi

Mặc dù có thể một số nhà đầu tư sẽ rút lui khỏi kênh bất động sản nhưng giá nhà vẫn sẽ giữ mức ổn định. Trong vòng 7 ngày (tính đến ngày 24-4), giá nhà đăng bán trung bình là 308.000 USD, tăng 1% so với cùng kỳ năm trước. Môi giới của Redfin, Octavia Valencia nhận định, người mua và người bán đang rơi vào bế tắc. Nếu như người mua đang lưỡng lự, chưa biết có nên xuống tiền ở thời điểm này hay không và đưa ra những lời đề nghị thận trọng hơn, thì người bán vẫn chưa sẵn sàng cho việc giảm giá.

Ở một khía cạnh khác, với mức giá phải chăng, nhà ở dành cho một hộ gia đình là phân khúc mà người bán có lợi thế nhất. Theo báo cáo từ các môi giới Redfin trên khắp nước Mỹ, những ngôi nhà một hộ gia đình đang có mức giá leo thang từng ngày, nhiều người mua đấu tranh lẫn nhau, sẵn sàng trả giá cao hơn để có thể sở hữu. Thậm chí, mức giá chênh lệch hàng chục nghìn đô so với mức giá chào bán ban đầu.

Nhà ở một hộ gia đình là sản phẩm mà người bán có lợi thế nhất.

Bên cạnh đó, ở các điểm giá cao hơn, các ngôi nhà phải có giá tốt và có thể dọn vào ở ngay. Người mua muốn mọi thứ phải trong tình trạng sẵn sàng và không muốn chi thêm từ 10.000-15.000 USD để tu sửa.

Lãi suất thấp, nhưng các giao dịch mất nhiều thời gian hơn, người mua đang chật vật với yêu cầu từ bên cho vay

Lãi suất thế chấp trong tuần này (tính đến 30-4) đã giảm, ở mức khoảng 3,25%, thấp hơn 0,5% so với hồi đầu tháng 4. Chưa dừng lại ở đó, Fannie Mae (Quỹ Thế chấp Nhà ở Quốc gia Liên bang) dự báo rằng, lãi suất sẽ tiếp tục giảm và có thể giảm xuống mức dưới 3% lần đầu tiên vào năm 2021. Lãi suất thấp hơn cũng góp phần giảm tải cho các khoản thanh toán hàng tháng. Nếu lãi suất giảm 5%, thì khoản thanh toán hàng tháng cho một căn nhà trị giá 300.000 USD sẽ được giảm 65 USD.

Lãi suất vay thế chấp giảm giúp giảm tải gánh nặng cho các khoản thanh toán hàng tháng.

Thời gian hoàn tất giao dịch khi một người mua và người bán đạt thỏa thuận về giá cả đã tăng thêm 18 ngày. Trước đó, hồi cuối tháng 2, số ngày chốt giao dịch đã là 27 ngày. Đây là khoảng thời gian chốt giao dịch dài nhất mà Redfin từ ghi nhận, kể từ tháng 7-2017. Lãi suất thấp dẫn đến việc bùng nổ yêu cầu xin cấp vốn đã khiến cho các bên cho vay bị choáng ngợp. Việc thẩm định hiện tại sẽ mất nhiều thời gian hơn do các công việc bị hạn chế trong mùa dịch.

Theo Carlos Barrientos, môi giới Redfin tại San Francisco, các thẩm định viên cũng đã trở nên thận trọng hơn. Cụ thể, thẩm định viên sẽ xem xét 3 ngôi nhà tương tự và lấy mức thấp nhất trong số 3 ngôi nhà thay vì lấy trung bình. Ngay cả khi một ngôi nhà có quang cảnh đẹp hoặc có gì đó đặc biệt hơn thì họ vẫn sẽ không ưu tiên về khoản vay. Chính điều này đã khởi động một cuộc đàm phán hoàn toàn mới giữa người mua và người bán về cách bù đắp khoản chênh lệch, vì bên cho vay sẽ chỉ cung cấp khoản vay theo giá thẩm định. Bên cạnh việc thẩm định, nhiều người mua đang chật vật với các yêu cầu từ bên vay. Ví dụ như người vay có khoản tiền mặt 10% nhưng ngân hàng yêu cầu 20% nên phải chờ.

Vừa rồi là cập nhật mới nhất của công ty môi giới Redfin về thị trường bất động sản ở Mỹ. Hy vọng bài viết này sẽ giúp ích cho sự nghiệp môi giới của bạn. Để có thể hiểu thêm về bất động sản và nghề môi giới, mời bạn tham khảo tài liệu dưới đây.

Phi Yến (Biên dịch)

Theo Redfin.com